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Aspectos práticos da locação em shopping center
06/03/2015

Não é preciso destacar a tamanha importância e influência dos shoppings centers no atual contexto econômico e social. Simplesmente se trata do local com a maior concentração de negócios comerciais de cada cidade. Em determinados shoppings é possível realizar desde um complexo investimento bancário com seu gerente a logo após fazer as compras do mês no supermercado, sem enfrentar filas ou mesmo o trânsito caótico.

Por tais motivos, estes centros comerciais têm se multiplicado em progressão geométrica, alavancando investimentos, geração de riquezas e trabalho, direto e indireto. Nesta mesma proporção surgem as dúvidas quanto ao contrato de locação firmado entre o lojista e o shopping.

Apesar das grandes discussões ainda existentes, principalmente por se tratar de uma “nova” modalidade comercial, o contrato de locação em shoppings centers é um contrato atípico, ou seja, não há previsão específica na lei, pois vai além do que meramente ceder um espaço comercial a alguém em troca de determinado valor.

São justamente a partir de características próprias deste tipo de locação que surgem as perguntas: Como se dá o pagamento dos alugueis? E as benfeitorias realizadas pelo lojista? E como se dá a divisão dos lucros? E, por fim, é possível renovar compulsoriamente o contrato? Então vejamos.

A) Aluguéis

O primeiro ponto para diferenciar uma locação no comércio de rua para uma em shopping center é a forma de fixação dos alugueis. No lugar do comum aluguel fixo mensal, têm-se o aluguel percentual, cobrado de forma variável e ajustável de acordo com o faturamento obtido pelo lojista.

A lógica para tal cobrança é que quanto mais efetivas as campanhas publicitárias dos shoppings centers, maior será o número de clientes que circularão em seus corredores, aumentando as vendas dos lojistas. Tal percentual é calculado de maneira pessoal, isto é, de acordo com o potencial de vendas e o faturamento de cada lojista, podendo variar de uma grande loja âncora, para um simples quiosque nos corredores do shopping.

Entretanto, a fixação dos alugueis não se baseia exclusivamente nas vendas de cada lojista, há que se tomar em consideração que é necessário proteger tanto o locador (shopping center) como o locatário (lojista). Nos meses em que o faturamento for muito baixo, ao invés da aplicação do aluguel percentual, prevalecerá o valor do aluguel mínimo, fixado no momento da celebração do contrato.

Vale ressaltar que tais valores não absolutos. Eles podem, como devem, em casos em que haja abusividade por qualquer das partes, serem revistos judicialmente através da ação revisional de aluguel, desde de que o contrato possua mais de três anos de vigência, nos termos do art. 19 da Lei 8.245/91.

B) Benfeitorias

Dependendo do foco comercial de cada empreendedor, a questão das benfeitorias pode se mostrar como uma desvantagem das locações em shopping centers. Isto porque em geral, as benfeitorias realizadas pelos lojistas não são indenizadas pelos shoppings centers, tendo os lojistas que devolverem o imóvel exatamente como encontraram e ainda em determinados casos, com a manutenção de benfeitorias essenciais, como linhas
telefônicas, iluminação e condicionadores de ar.

Por estas circunstâncias que cada lojista costuma adequar o espaço comercial de acordo com as necessidades de seu negócio, seja uma grande rede de supermercados, seja uma loja de roupas/acessórios, correndo por sua conta as benfeitorias realizadas.

Este ponto é de suma importância quando comparado com as locações comerciais comuns de rua, por exemplo. Nestas, as benfeitorias realizadas pelo empresário, exceto as voluptuárias, ou seja, aquelas em nada acrescentam ao imóvel, devem ser indenizadas pelo proprietário, são os termos do art. 35 da Lei 8.245/91:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Portanto, diferentemente das locações comerciais comuns, as benfeitorias realizadas no âmbito da locação em shopping center não devem ser indenizadas pelo empreendimento, exceto nos casos em que haja expressa previsão contratual determinando a indenização total ou parcial das benfeitorias realizadas por cada lojista.

C) Lucros

Outro ponto importante a se esclarecer é a questão dos lucros advindos da atividade comercial. Em regra, em uma simples locação comercial, o proprietário do imóvel não possui participação no sucesso ou no fracasso do lojista.

Somente na hipótese de após de três anos de vigência do contrato, caso queria a retomar a posse do imóvel, o proprietário deverá indenizar o lojista do fundo de comércio gerado pela atividade.

Nos shoppings centers, por outro lado, além a divisão dos lucros com base no já exposto aluguel percentual, há a questão do pagamento das luvas (res sperata), que nada mais é do que o fundo de comércio do próprio shopping center, e não do lojista como na locação comercial típica.

O fundamento para a cobrança e de que quem atrai e fomenta a atividade comercial é o próprio shopping center e não o lojista, tendo em vista que a loja é apenas parte de um grande sistema de comércio, serviços e entretenimento.

Por outro lado, ainda há que se ressaltar a situação inversa, onde devido à má administração do complexo de lojas ocasione grave prejuízo aos lojistas, prejudicando desde o volume de vendas até mesmo a própria imagem da loja, em determinados casos.

Nestas hipóteses, é perfeitamente possível que o empresário que se veja prejudicado pela falha na administração do shopping center, requeira judicialmente as perdas e danos sofridos, situação que se mostra remota nos casos comuns de locação para fins não residenciais

C) Possibilidade de renovação compulsória do contrato

Como dito, estes empreendimentos possuem a finalidade de colocar à disposição de uma diversidade de consumidores, uma grande quantidade de fornecedores de produtos e prestadores de serviços, desde o pequeno ao grande empresário.

Ora, há todo um planejamento de distribuição das lojas (tenantmix), de forma a proporcionar a maior quantidade de produtos, marcas e entretenimento, alavancando a importância do imóvel locado pelo empresário. Justamente por tais circunstâncias, o contrato de locação de shopping center se diferencia em inúmeros pontos do simples contrato de locação no comércio de rua, por exemplo.

Todavia, apesar de tais diferenças, o contrato de locação em shopping center não deixa de também a ação renovatória. Deve-se proteger o empresário de alterações abusivas por parte dos shoppings centers, sobretudo para resguardar o fundo comercial conquistado pelo lojista, mas também respeitando, por outro lado, o direito de propriedade do shopping sobre o imóvel.

Por tal razão, diferentemente da locação comercial comum, caso um lojista esteja em desacordo com a performance esperada pelo shopping center e pelos demais locatários (que igualmente possuem interesse no sucesso econômico de todo o condomínio), é possível que o locador, demonstrando a desconformidade em juízo, se negue a renovar o contrato de locação com base num fundamento econômico e exerça a retomada com fundamento no seu direito de propriedade – até mesmo para manter a função social do complexo.

Trata-se de ponto de suma importância, considerando que a situação fátca deve ser levada em consideração. É possível que mesmo presentes os requisitos do art. 51 da Lei 8.245/91 o locador não esteja obrigado a renovar o contrato, requerendo a retomada imediata do imóvel, cabendo ao lojista apenas as perdas e danos, caso existentes.

Não há que se questionar o cabimento da ação renovatória nas locações comerciais de shopping center, é um instrumento de significativa importância ao empresário-lojista. No entanto, sua proposição deverá considerar todas circunstâncias que envolvem a renovação, principalmente em hipóteses que a possível manutenção do ponto comercial possa causar algum prejuízo ao locador-shopping center, o qual poderá afastar a renovação compulsória e retomar o imóvel.

Sendo assim, não há dúvidas de que os shoppings centers representam uma importante evolução comercial, sobretudo se analisarmos todos os benefícios por eles proporcionados, mas além de tais vantagens, ao se projetar a instalação de determinada atividade, deve-se analisar, também, todos os possíveis riscos gerados por esta modalidade de negócio, principalmente devido a todas suas características peculiares e que o diferenciam da simples locação comercial comum.

Denizom Moreira de Oliveira
Advogado – Andrade GC Advogados

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