Outras importantes inovações constantes na Lei 14.711/23, chamada de Marco Legal das Garantias, são: a possibilidade de recarregar a alienação fiduciária; a possibilidade de se realizar outra alienação fiduciária sobre o mesmo imóvel; e a realização de negócio fiduciário por valor estimado ou valor máximo.

A extensão da garantia de coisa imóvel permite que a propriedade fiduciária já constituída possa ser utilizada como garantia de operações de crédito novas e autônomas, de qualquer natureza, desde que a operação seja realizada com o mesmo credor.

O que significa dizer que o imóvel, que antes garantia uma única operação de alienação fiduciária, hoje pode ser utilizado para concessão de novos créditos com o mesmo credor – a alienação fiduciária pode ser “recarregável”.

A referida extensão a alienação deverá ser averbada em cartório de registro de imóvel competente e poderá ser formalizada por instrumento público ou particular, admitindo-se ainda a apresentação em formato eletrônico.

Ainda sobre a extensão, é importante apontar que o inadimplemento de uma das operações, independentemente de seu valor, autorizará ao credor fiduciário a considerar vencidas antecipadamente as demais operações de créditos vinculadas à mesma garantia, passando a ser exigível a totalidade da dívida.

Da mesma forma, é possível a transferência da operação para instituição financeira diversa, desde que realizadas conjuntamente, preservando assim a unicidade do credor.

Destaca-se também a possibilidade de criação de ônus sucessivos sobre bens imóveis por meio da constituição de alienações fiduciárias das respectivas propriedades supervenientes.

Trata-se de alteração bastante relevante, pois antes da presente Lei, não havia previsão legal para existência de mais de uma alienação fiduciária sobre um mesmo bem imóvel, diferentemente do que ocorria com as hipotecas e penhores, que já admitiam a criação de ônus de sucessivos.

Importante registrar, no entanto, que em havendo alienações fiduciárias sucessivas, as anteriores terão prioridade em relação às posteriores na excussão da garantia, ou seja, a primeira terá preferência.

No momento da execução extrajudicial da garantia, será elaborada pelo oficial de registro de imóveis um quadro atualizado de credores, que incluirá os créditos e os graus de prioridade, que observará a antiguidade do crédito como parâmetro na definição da ordem.

Por fim, outra alteração é a possibilidade da alienação fiduciária ser garantia de valor não certo, ou seja, o valor poderá ser estimado ou ser apontado valor máximo da operação, o que significa dizer que a alienação fiduciária passou a contemplar operações futuras.

Pontuam-se no presente importantes alterações que permitem uma utilização mais ampla de um bem imóvel para recebimento créditos por meio da alienação fiduciária, até então não permitidas legalmente.